Méthodes d'Expertise et d'Estimation

Nous expertisons votre bien, rédigeons un rapport opposable aux Tiers ce qui finalise notre mission. Cependant, nous pouvons vous accompagner auprès des représentants de l'État si besoin; afin d'expliquer notre Expertise Immobilière, basée sur des méthodes connues et reconnues.
Nous estimons aussi les droits au bail, les fonds de commerce et calculons les indemnités d'éviction.

Expertise Valeur Vénale des Biens Résidentiels:

La valeur vénale est obtenue en utilisant plusieurs méthodes qui seront pondérées en fonction du contexte et du type de bien.
L'environnement et la situation socio-économique sont déterminants dans l'évaluation des Biens.
Méthodes d'estimation :
- par Comparaison : Apprécie la valeur d'un bien à l'aide de termes de comparaisons,
- Hédoniste : Se fonde sur des facteurs environnementaux et sur la construction,
- par Capitalisation : Applique un taux de rendement au revenu,
- Terrain + construction - vétusté : Apprécie séparément le terrain et les bâtis,
- Cash-flow : Détermine la valeur d'un Bien à partir du flux financier sur une période,
- Bilan promoteur inversé : Calcule la valeur du bien en fonction du retour sur investissement que pourrait engendrer un projet de restructuration immobilière, en tenant compte de tout le potentiel environnemental.

Expertise Valeur Vénale des Biens Commerciaux:

L'environnement, l'emplacement et sa situation économique dans la ville sont bien évidemment déterminants dans l'évaluation. La valeur du fonds pour les activités de détails se calcule généralement en fonction des ratios publiés par les Chambres Syndicales et Associations Professionnelles.
Méthodes d'estimation :
- par Comparaison : Apprécie la valeur d'un bien à l'aide de termes de comparaisons,
- par Capitalisation : Applique un taux de rendement au revenu,
- Cash-flow : Détermine la valeur d'un Bien à partir du flux financier sur une période.

Estimation des Fonds de Commerce:

Un fonds de commerce inclut tous les éléments nécessaires à une activité commerciale, tant corporels qu'incorporels. Il est important lors de la vente d'un commerce, de faire estimer de façon précise le fonds de commerce, afin de permettre au repreneur d'avoir un retour sur investissement maîtrisé.
Méthodes d'estimation des Fonds de Commerce :
- Comptables,
- Des barèmes,
- par comparaison,
- Cas particulier lors d’une éviction du commerçant.

Estimation du Droit au Bail:

Le droit au bail reflète la valeur transférable d'un contrat de location existant, souvent offrant des conditions plus avantageuses que le marché actuel. La valeur du droit au bail tiendra compte de la localisation, de la durée restante du bail et des dynamiques du marché immobilier.
Méthodes d'estimation du droit au bail :
- Comparaison ;
- Le multiplicateur de loyer,
- Différentielle de la valeur vénale,
- L’économie de loyers,
- Financière par actualisation des gains de loyers.

Calcul des Indemnités d'Eviction:

À la fin de la période, le bail commercial est habituellement renouvelé, sauf si le bailleur refuse. C’est le cas face à un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction signifié par le bailleur à son locataire. C'est la pierre angulaire du statut des baux commerciaux, car elle protège et valorise les fonds exploités en vertu de ces contrats. Elle apporte une réponse au droit de propriété du propriétaire sur ses murs. En cas de refus du renouvellement du bail, il doit payer l'indemnité d'éviction au locataire. Il est impératif que l'indemnité soit équivalente au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cependant, le résultat du calcul des Indemnités d'Eviction pourra ne pas être accepté par le bailleur, et notre Cabinet pourra accompagner les parties lors de négociations.
Méthodes de calcul des indemnités d'éviction :
- Financière : évaluation de la valeur locative et du préjudice subi,
- Juridique : calcul basé sur la réglementation.

Expertise Valeur Vénale des Biens industriels:

Les locaux industriels sont regroupés dans des zones artisanales ou industrielles ; ces bâtiments étaient initialement affectés aux activités de stockages, de transformations, mais de plus en plus, ils comprennent des locaux administratifs et commerciaux.
Méthodes d'estimation :
- par Comparaison : Apprécie la valeur d'un bien à l'aide de termes de comparaisons ,
- par Capitalisation : Applique un taux de rendement au revenu,
- Terrain + construction - vétusté : Apprécie séparément le terrain et les bâtis,
- Cash-flow : Détermine la valeur d'un Bien à partir du flux financier sur une période.

Expertise Valeur Vénale des Bureaux:

Le Code de l'urbanisme regroupe trois activités et quatre facteurs de valorisation du Bien (Situation - consistance - équipements - état). Méthodes d'estimation :
- capitalisation du revenu ;
- actualisation des cash-flows.

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