Un Expert Immobilier dans quels cas?

Divorce - Liquidation de Communauté -
Rachat de Soulte

Le rachat de soulte est une étape cruciale lors de la dissolution de la communauté de biens dans le cadre d'une procédure de divorce. Lorsqu'un couple marié sous le régime de la communauté décide de divorcer, il devient nécessaire de partager équitablement les biens acquis pendant le mariage. Le rachat de soulte permet à l'un des époux de racheter la part de l'autre époux sur un bien immobilier commun, afin de devenir l'unique propriétaire. Ce processus implique une Expertise de la Valeur Vénale du bien, réalisée par un Expert Agréé Indépendant, suivie d'une négociation pour déterminer le montant de la soulte, c'est-à-dire la somme d'argent que l'époux acquéreur doit verser à l'autre époux pour compenser sa part. Cette opération permet de simplifier la répartition des biens et de faciliter la séparation des patrimoines respectifs des époux.

La Valeur Vénale est d'autant plus acceptée qu'elle provient d'un Expert Indépendant, sans lien avec les parties.

Donation-partage, Succession

Dans le cadre d'une donation-partage ou d'une succession, l'Expert Immobilier et le notaire jouent des rôles complémentaires et essentiels pour garantir une répartition équitable et transparente des biens immobiliers.
L'Expert Immobilier intervient principalement pour évaluer la valeur vénale des biens immobiliers. Cette expertise est souvent obligatoire, notamment lorsque la valeur du bien dépasse 5 000 euros. L'expert immobilier doit fournir une estimation objective et précise, basée sur des critères tels que la superficie, l'environnement et l'état du marché. Cette évaluation est cruciale pour éviter toute sous-évaluation qui pourrait entraîner des complications fiscales pour les héritiers ou les bénéficiaires de la donation. En effet, une sous-évaluation peut exposer les héritiers à un contrôle fiscal successoral, avec des conséquences financières potentiellement lourdes.
Le notaire, quant à lui, joue un rôle central dans la formalisation et la sécurisation juridique des opérations de donation-partage et de succession. Il est responsable de la rédaction des actes notariés, qui sont obligatoires pour les donations de biens immobiliers. Le notaire veille à ce que les droits de chaque héritier ou bénéficiaire soient respectés et que les partages soient effectués conformément aux dispositions légales. Il calcule également les droits de succession ou de donation et procède à leur paiement auprès du Trésor public. De plus, le notaire établit l'acte de notoriété, l'attestation de propriété immobilière et dresse le bilan complet du patrimoine du défunt ou du donateur. Il s'assure également que les volontés du défunt, exprimées dans un éventuel testament, soient respectées.
En résumé, l'Expert Immobilier apporte son expertise technique pour déterminer la valeur réelle des biens, tandis que le notaire garantit la conformité juridique et la sécurité des transactions. Leur collaboration est indispensable pour assurer une transmission de patrimoine sereine et équitable..

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Les différents types de droits immobiliers

En immobilier, plusieurs droits immobiliers peuvent être acquis, chacun reposant sur les trois attributs du droit de propriété : l’usus (droit d’usage), le fructus (droit de percevoir les revenus) et l’abusus (droit de disposer du bien):

1. Droits de propriété

• Pleine propriété : Le propriétaire détient l’usus, le fructus et l’abusus, lui permettant d’utiliser, d’exploiter et de vendre son bien librement.

• Nue-propriété : L’acquéreur possède uniquement l’abusus, tandis qu’un tiers détient l’usus et le fructus (ex. usufruitier).

• Usufruit : Droit temporaire conférant l’usus et le fructus, permettant d’occuper le bien ou d’en percevoir les loyers, sans pouvoir en disposer (revendre).

2. Droits d’usage et d’occupation

• Droit d’usage et d’habitation : Confère l’usus, mais sans le fructus ni l’abusus (pas de possibilité de location ou de cession).

• Bail commercial : Le locataire obtient l’usus et le fructus, pouvant exploiter le bien et en tirer des revenus, sans en être propriétaire.

• Bail emphytéotique : Accorde l’usus et le fructus pour une très longue durée (18 à 99 ans), mais pas l’abusus.

3. Droits réels immobiliers

• Servitude : Limite l’abusus du propriétaire au profit d’un tiers qui bénéficie de l’usus (ex. droit de passage).

• Droit de superficie : Permet d’exercer l’usus et le fructus d’une construction sur un terrain appartenant à autrui.

• Hypothèque : Affecte l’abusus, car le bien est mis en garantie pour une dette sans en priver l’usus et le fructus tant qu’il n’y a pas de saisie.

4. Droits de copropriété

• Quote-part des parties communes : Confère aux copropriétaires l’usus et le fructus proportionnellement à leur part.

• Droit de jouissance exclusif : Permet l’usus sur une partie commune (ex. jardin), sans l’abusus.

5. Droits de préemption

• Droit de préemption urbain (DPU) : Restreint temporairement l’abusus du propriétaire, la commune pouvant acheter en priorité.

• Droit de préemption du locataire : Le locataire, détenteur de l’usus, peut acquérir l’abusus en cas de mise en vente.

Ces droits s’acquièrent via des transactions, successions, donations ou contrats spécifiques, en fonction des besoins et des stratégies patrimoniales. et c'est là qu'un Expert Immobilier doit intervenir pour déterminer la Valeur Vénale.

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Le Démembrement de propriété
Le démembrement est un concept juridique et financier qui consiste à séparer les différents droits attachés à un bien, notamment la nue-propriété et l'usufruit. Voici une définition plus détaillée :

Démembrement de propriété

• Nue-propriété : Le nu-propriétaire possède le bien mais ne peut pas l'utiliser ni en percevoir les revenus. Il récupère la pleine propriété à l'extinction de l'usufruit, généralement au décès de l'usufruitier.

• Usufruit : L'usufruitier a le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus (comme les loyers) pendant une durée déterminée ou jusqu'à son décès. Il doit cependant entretenir le bien sans en modifier la substance.

Applications du démembrement

1. Succession : Le démembrement est souvent utilisé dans le cadre des successions pour transmettre un patrimoine tout en conservant certains droits. Par exemple, un parent peut donner la nue-propriété d'un bien à ses enfants tout en conservant l'usufruit.

2. Optimisation fiscale : Le démembrement peut permettre de réduire les droits de succession ou de donation, car la valeur de la nue-propriété et de l'usufruit est généralement inférieure à celle de la pleine propriété.

3. Gestion patrimoniale : Il permet de structurer la transmission d'un patrimoine en fonction des besoins et des objectifs des différentes parties prenantes.

Exemple

Un parent possède un immeuble et souhaite le transmettre à ses enfants tout en continuant à en percevoir les loyers. Il peut donner la nue-propriété de l'immeuble à ses enfants et conserver l'usufruit. Ainsi, les enfants deviendront pleinement propriétaires à son décès, sans que les loyers perçus par le parent soient inclus dans sa succession.

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